Succès d'une réhabilitation pilote à Marseille
ELGEA : succès d'une réhabilitation pilote à Marseille
Dans le 13e, le promoteur transforme un immeuble de bureaux vétuste en une trentaine de logements, avec le soutien de la foncière du Crédit Agricole.
Que faire des immeubles de bureaux obsolètes ? Frappés de vacance locative, ils se dégradent
peu à peu, ça et là dans la ville. Si les transformer en logements serait une panacée pour le
public, très demandeur d’une offre neuve répondant aux nouvelles normes environnementales,
cette ambition reste souvent un voeu pieu tant de telles opérations sont complexes et
onéreuses. « Il s’agit d’un nouveau métier, vers lequel nous souhaitons orienter 10 à 20% de
notre activité, dans la région et au-delà. Des centaines de milliers de mètres carrés sont
inoccupés et attendent qu’on leur trouve une utilité ! », indique Romain Galle, directeur des
agences Méditerranée et Côte d’Azur d’Elgea. Opération pilote de la société de promotion
immobilière à Marseille (13e), le Patio Raphaël est un exemple de réhabilitation lourde réussie.
Initiée en 2017 en concertation avec la Ville, cette opération portée par Elgea répond à
plusieurs enjeux éminemment contemporains : elle n’utilise pas de foncier supplémentaire,
évitant donc mitage urbain et artificialisation des sols ; elle redonne vie à un bâti en désuétude
et contribue à l’embellissement du quartier où il est implanté ; elle dote le secteur de 30
appartements de typologies variées (accession libre, locatif intermédiaire et social) répondant
aux normes environnementales parmi les plus ambitieuses : RT HPE Rénovation.
Une opération complexe, mais vertueuse
« Cet immeuble appartenait à Orange, qui a souhaité s’en séparer. Plutôt que d’intégralement le
démolir, nous avons pris le parti de conserver l’ossature pour rebâtir. Cela implique des
investissements en amont nettement plus importants, de même que des études et une
ingénierie plus poussées. C’est extrêmement formateur pour toutes les parties-prenantes, qui
peuvent également se targuer d’avoir contribué à la dépollution du site : 300 000 euros ont été
investis pour désamianter ! J’éprouve beaucoup de fierté pour le travail accompli et pour le
résultat obtenu. Concrètement, la rentabilité de l’opération est à l’étale, mais le succès de Patio
Raphaël nous ouvre de belles perspectives de développement », se réjouit Romain Galle.
« Important d’accompagner un promoteur ayant le courage de se lancer dans une telle opération »
Outre 13 logements vendus à 3F pour le parc social, et deux commercialisés en accession
libre, 15 appartements ont été acquis « en bloc » par la foncière du Crédit Agricole Alpes
Provence, CAAP Immo Invest. Un geste fort pour cette dernière : « Nous cherchons à investir
dans des opérations répondant à notre politique environnementale et sociétale : notre banque a pour vocation de développer son territoire, de le mailler de logements et de commerces vertueux, de favoriser la création d’emplois non délocalisables. Autant de cases cochées par le Patio Raphaël. Pour autant, transformer un immeuble de bureaux en logements via une réhabilitation lourde est plus contraignant, plus complexe et plus coûteux, de l’ordre de 25% supplémentaires. Beaucoup de promoteurs vont donc volontiers vers la facilité. C’est pourquoi il était important pour nous d’accompagner un promoteur ayant le courage de se lancer dans une
telle opération, en l’aidant à la sécuriser. Ces projets sont porteurs de sens. Nous travaillons à la création d’une charte visant à les favoriser dans nos investissements », souligne Dominique Diouf, directeur de CAAP Immo Invest.
